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　　在广州天河“寸土寸金”的核心版图中，五山板块凭借四大高校与密集科研院所，成为城市“最强大脑”聚集地。

　　今天要讲的世纪金源天河源筑也就是落子于此，以“天河北新房+华附系学区+低密小高层”的组合标签，在天河新房稀缺的市场中迅速突围，却也因“近墓园”“地铁远”“拿地久”等争议陷入舆论焦点。

　　这个由“造城专家”世纪金源接盘盘活的项目，既承载着高知家庭对天河核心区生活的向往，也面临着品质兑现与价值平衡的双重考验。

　　本文将从板块价值、产品实力、配套体系及现存争议等维度，全面解构其核心竞争力与潜在风险。

　　项目坐落于东莞庄街道，处于天河北-五山板块核心，北邻华南理工大学、华南农业大学，东接华南师范大学、暨南大学四大“双一流”高校，周边32家科研院所、10家国家重点实验室、600余家高新技术企业扎堆，构成广州“环五山创新策源区”的核心引擎，堪称“南有环五山，北有中关村”的科创高地。

　　这种高密度的产学研集群，不仅带来了稳定的高知人口流入，更形成了独特的人文居住氛围，七普多个方面数据显示五山街道大学及以上学历占比高达67.6%，是广州平均学历最高的片区。

　　从通勤维度看，项目距珠江新城仅约4.5公里左右，自驾走东莞庄路转天河东路18分钟可达，打车费用仅12元；到琶洲约11公里，25分钟车程即可抵达，完美覆盖天河、海珠核心商务区的通勤需求。

　　板块商业能级更是顶级配置，5公里内汇聚太古汇、天环、K11、IGC等10余家高端商场，开车20分钟左右便能享受天河“万亿商圈”的繁华；

　　医疗资源同样雄厚，1.5公里内分布武警广东省总队医院、中山大学附属第六医院两所三甲医院，为业主健康提供坚实保障。

　　不过板块发展也存在很明显短板，项目周边仍留存“城乡结合部”的界面特征，老旧小区与临街商铺混杂，缺乏高端居住区的规整感。

　　东莞庄路虽正推进拓宽改造为双向四车道，但目前仍是交通拥堵黑点，早晚高峰及学校上下学时段，接送车辆占道导致通行效率极低。

　　不过环五山片区的交通优化工程，正在疯狂刷新进度，例如今年4月，五山路与广园路立交工程完成第三阶段施工，即将进入隧道主体建设阶段。

　　今年7月，规自局核发的北环高速——科韵路节点出入口改造工程的《建设项目用地预审和选址意见书》，让片区交通完成关键性进展无论是全面启动旧改。

　　更关键的是板块增量空间存在限制，作为成熟居住区，旧改进度缓慢，短期内城市界面难以实现质的提升，这也让项目的区位价值更多依赖现有资源而非未来预期。

　　作为世纪金源接盘的“问题项目”，天河源筑的产品打造既延续了旧规基础，也注入了新的品质基因。

　　项目占地面积约9.6万平方米，总建筑面积达41万平方米，分多期开发，一期规划5栋16-17层瞰景小高层，采用低密度大围合中心花园格局，容积率仅2.8，绿化率35%，在天河核心区实属稀缺配置。

　　目前在售主力户型覆盖刚需到终改的全周期需求，今年推出的1A栋景观楼王更是主打绝版视野，可俯瞰超万亩华工、华农高校绿地。

　　户型设计的核心优点是高使用率与南向采光，项目得房率超过100%，部分户型因赠送面积可观，实际使用率可达105%。

　　目前项目主要在售-182平的三四房产品，其中105平总价580-600万起，123平650万起，136-142平780-880万左右，182平1100万起，价格仅供参考，目前价格都是一客一议的，有兴趣可私，在售户型图如下：

　　105-107平四房两卫，分布于4栋2梯6户，剩下顶楼东南向，1栋3梯5户和2梯6户共17层，总价610-660万左右，仅剩3套{包含2楼}

　　项目的装修标准也是一大亮点，引入了广州罕见的分户式七恒气候系统，通过智慧中央空调、智能除湿新风机、24H新风系统等配置，实现恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智、恒怡七大维度的舒适体验，搭配嘉格纳、唯宝、大金等一线品牌厨卫设备，装修规格对标顶豪项目。

　　社区配套也同样用心，小区内打造约6万平方米“楚庭十景”主题野奢园林，由设计过白天鹅宾馆的GVL团队操刀，包含370平方米下沉式水景、1421平方米艺术会所（含私宴厅、中央会客厅）等设施，还配建9班公立幼儿园与约4000方社区商业，满足日常消费与社交需求。

　　不过产品层面的争议也不容忽视，项目前身为阳光城开发的烂尾项目，虽经世纪金源盘活，但旧规设计的户型在2025年市场中已显滞后，被诟病“产品力不及保利、华润同级别项目”。

　　更核心的问题是历史遗留的产权缺陷，拿地时间可追溯至2004年，截至2025年产权仅剩余约50年，比常规新房短近20年，成为影响购房者决策的主要的因素。此外，部分楼栋西北面直线米，高层住户可直接望见，这一硬伤让不少购房者望而却步。

　　教育配套是天河源筑最具竞争力的“王牌”，也是吸引高知家庭入市的核心抓手，项目配建的汇景实验华园学校，是华附教育集团成员校，实行九年一贯制教学，由汇景实验本部直接管理，目前已正式开学，实现早期的“未交楼先开学”的兑现承诺。

　　作为华附教育集团首个走出越秀区的校区，该校采用“理念共融、师资共建、资源共享”模式，由本部派驻管理团队，教材与教学活动同步总部，区别于普通挂牌分校，教育质量更有保障。

　　从办学实力看，汇景实验本部堪称天河名校，2024年中考平均分达640分，超广州普高线人，稳居天河区优秀初中前4名。华园校区硬件配置同样豪华，3.2万㎡建筑面积内包含多个篮球场、排球场及泳池，还设置了低年级专属卫生间、定制洗手台等细节设施，由何镜堂团队设计的“叠合绿谷校园”将自然教育融入日常。

　　入学便利性更是无可挑剔，学校与小区仅一街之隔，步行5分钟即可抵达，实现“目送式教育”，为家长每天节省1小时之后接送时间。

　　更关键的是生源质量与入学政策优势，项目周边聚集近30位国家院士、62位双院院士及数百位高校教授，小鹏汽车何小鹏、宁德时代曾毓群等知名企业家均为华工校友，高知家庭集中带来了纯粹的生源环境。

　　在入学政策上，项目实行“业主优先入读+对口直升”机制，今年小学二年级和初二都已经开学。

　　但教育配套也存在隐性风险，随着周边旧改推进与新盘入市，学校招生范围未来可能被教育部门统筹扩大，生源纯粹性或将下降，削弱项目的学区溢价优势。

　　参考天河同类学区房20%-30%的溢价水平，若教育资源稀缺性降低，项目的价值预期可能面临重估压力。

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　　1.本文为第三方观点，不作为开发商要约或承诺。其中涉及的文字、数据、图片仅供参考，相关联的内容不排除因法律和法规调整、政府规划调整及开发商无法控制的原因而发生变化。

　　3.本项目红线外区域非出卖人规划开发范围、非出卖人所能控制，项目周边情况（包括高铁、铁路、道路、绿地、公园、学校、商场、医院、建筑形态、建筑高度、建筑规划用途等）有几率发生变化，开发商对项目红线外情况的介绍仅供参考，最终以政府规划审批文件为准。

　　4.买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件、补充协议）及《置业指南》等签约文件约定及政府最终批准文件为准。

　　5.首开优惠具有时效性，具体优惠政策以开发商制定的细则为准，详情请垂询售楼处，敬请留意最新资料。返回搜狐，查看更加多